Как инвестировать в жилую недвижимость Нижнего Новгорода

Фото: Valeriy Kryukov on unsplash

В жилую недвижимость инвестируют с целью последующей перепродажи либо получения пассивного дохода с аренды. Выясним же, какое жилье способно принести наибольшую прибыль своим обладателям.

Итак, вы собрались инвестировать в жилую недвижимость в Нижнем Новгороде, но не можете определиться, какой из вариантов лучше: https://nn.etagi.com/zastr/ или на вторичном рынке. Дилемма не из простых, ведь у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Попробуем их разобрать. Начнем с многообразия выбора на вторичном рынке. Конечно, он больше и здесь практически каждый покупатель сможет найти предложения, отвечающее его запросам: метраж, планировка, район, этаж и так далее. Все это можно подобрать по вашему желанию. В случае с новостройками широкий выбор есть только тогда, когда вы становитесь одним из первых дольщиков, то есть покупаете квартиру на уровне котлована. По мере роста дома выбор иссякает и к окончанию строительства, как правило, остаются менее привлекательные варианты.

Второй момент - сроки начала эксплуатации приобретенной недвижимости. Понятно, что при покупке жилья на вторичном рынке вы можете начать использовать квартиру сразу после совершения сделки, а вот с новостройкой придется подождать год, а то и больше. Порой ожидание затягивается, если застройщик испытывает какие-то трудности и сдвигает сроки сдачи, а иногда сдача жилья может совсем не состояться. Очень важно понимать риски при покупке строящейся квартиры: они непредсказуемы. Вы же не можете предугадать, какую политику будет вести застройщик, насколько она будет грамотной и вообще будет ли достроен дом до конца. В лучшем случае вы въедете в квартиру с задержкой по срокам, а в худшем - останетесь без денег и без жилья. На вторичном рынке риски также есть, но они минимальны. Например, вы можете приобрести квартиру с обременением и не знать об этом.

Цена новостройки будет ниже вторички, но при условии покупки на раннем этапе строительства. С ростом дома растёт и цена, а после сдачи ценник практически сравним со стоимостью метра вторичного рынка.

На приобретение вторичного жилья ставка по ипотеке выше, но займы одобряются лучше и быстрее. На новостройку ставка ниже, но не каждый строящийся объект аккредитован в банке, а значит и кредит на него не дадут.

В нынешних экономических и социальных условиях торжествует целесообразность и запрос на очень экономное, типизированное жилье. На первый план выходит не удобство планировки, а ее экономичность.

Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости и Рейтинга "Добросовестный застройщик" [Телепроект "Домой! Новости"]

Из неоспоримых плюсов только что построенного жилья следует выделить новые коммунальные сети, лифты, чистые подъезды и благоустроенная современная территория. Автопарковки предусмотрены еще на этапе проектирования. Безусловно любой застройщик сделает все, чтобы привлечь покупателя к своему проекту. Однако многие новостройки Нижнего Новгорода строятся вдали от развитой городской инфраструктуры. А если речь идет о близости к деловому культурному центру, вузам и торгово-развлекательным учреждением, то новых домов здесь единицы и цены на квартиры в них заоблачны. Поэтому вторичка в таком случае - весьма интересное решение. Дома с 15-20-тилетней историей имеют хорошее соотношение цены и качества, а квартиры в них не уступают по своим характеристикам многим нынешним новостройкам.

Все плюсы и минусы покупки жилья в новостройке и вторичке вкратце представлены в таблице.

Для данной стратегии инвестирования в жилую недвижимость необходимо очень хорошо понимать историю рынка. Дело в том, что с 2008 года рынок недвижимости Нижнего Новгорода претерпел большие изменения. До этого на рынке были представлены только точечные застройки. С 2008 года появляется микрорайонная застройка. На сегодняшний момент в Нижнем Новгороде и его окрестностях в каждом районе представлена микрорайонная застройка. Такие дома предпочтительнее для покупателя жилья, ведь микрорайонная застройка - это развитая социальная инфраструктура, школы, детские сады, магазины, новые коммуникации за счет комплексного освоения территории, это комфортная и безопасная среда, где каждый член семьи чувствует себя как в своей тарелке.

Но как раз для инвестирования в недвижимость она не подходит. Разберемся почему. Предложение застройщика не ограничено: с определенной периодичностью на рынке появляются новые и новые квартиры, и фактически вы как инвестор конкурируете с застройщиком и боретесь за конечного покупателя.

Для краткосрочного спекулятивного инвестирования лучше подойдет точечная застройка, а проще говоря, это дома на 50-150 квартир. Таким образом предложение ограничено и вы как инвестор сможете нарастить желаемую доходность.

На ликвидность квартиры и рост доходности влияют локация и инфраструктура окружения: детские сады, школы, больницы, магазины. Влияет однородность среды, где расположен дом (что его окружает: панельные дома, хрущевки или новостройки). Также важно проанализировать спрос в конкретном микрорайоне, чтобы лучше понимать перспективы развития все той же инфраструктуры.

Вложиться нужно на самом старте продаж квартир или на этапе котлована, когда застройщики выставляют квартиры по ценам ниже рынка, что выгодно для инвестора. Почему же так высоки риски на этом этапе? Да потому, что мы не понимаем пока, как объект встроится в рынок, насколько быстро он найдет своего конечного покупателя, насколько качественным будет строительство и насколько заявленные застройщиком параметры проектной декларации будут соответствовать действительности.

Дальше мы определяемся со сроками присутствия в долевом участии. Оптимальным будет полгода-год, потому что наибольший рост доходности происходит с этапа котлована до возведения монолитной конструкции.

Полезные ссылки

Сервис поиска риелторов в вашем городе